浅谈对长租房的法律规制

“十四五”规划提出不断完善长租房政策的要求，对于落实习总书记关于实现“居者有其居”的指示具有深远意义。目前，法律规范中尚没有长租房的定义，结合“十四五”规划提出“长租房”的语境分析和对长租房字面意思的理解，笔者认为，长租房是房屋租赁的一种类型，其租赁期限较长，并且这种较长租赁仍属一个相对概念。

由于长租房适用的法律规范分散在《民法典》、《城市房地产管理法》等法律法规中，对长租房的法律规制不够系统，实践中会遇到许多问题，突出表现在如下几个方面。

一是易引发民事纠纷。由于长租房合同履行期限较长，加之市场变化导致标的物所处地理位置优势凸显或丧失，以及价格上下浮动，有些租赁合同双方当事人为了获取更大利益，对合同履行遇到的问题放大化，导致纠纷频发。特别是有些合同本身不完善、不周密，随着“时过境迁”很难精准把握合同签订时当事人的真实意思表示，也使审理此类案件的难度增大。

二是有些不法分子利用“20年”的最长租赁期限规避法律的禁止性规定。如有些地方出现“明租暗售”的现象，如某大酒店将获批建设的高档单栋宾馆以高价出租，合同约定租期20年，期满可续租，这样，通过两次“续租”，承租者实际使用年限就可达60年、80年甚至更长，早已覆盖了商业用地最长使用期限40年的规定，更是通过“明租暗售”方式，规避了土地用途的限制性规定，这种被称为“商人才能玩的起”的游戏破坏了法律和市场的公平性，也助长了一些表面合法而实际违法的违建行为。

三是“长租者”转租行为不易规范。有些长租房合同对转租问题未予明确，导致承租者随意转租从中获利，甚至还出现二次、三次转租现象，不仅抬高了租金，也对长租房的管理带来了新的挑战。

鉴于上述问题，笔者认为通过立法、行政法规、规章制度加以规制显得尤为重要，可考虑从以下方面对长租房进行法律规制。

1.界定“长租房”定义。对什么是长租房，应从租赁用途、期限等方面进行明确规定。如有的业内人士提出建议把租赁期限为一年以上房屋租赁确定为长租房等，可作为立法参考。

2.明确合同的基本条款。针对长租房领域易发多发问题，应明确长租房合同中，必须把具体用途、租金支付、转租的情形等作为长租房合同最基本的条款。

3.对重点内容进行规制。一是在长租房的用途上，以保障居住、商业经营等生产生活所必须的长期租赁为前提，对奢华生活的租赁进行限制，如高档宾馆单栋、单套租赁，应限定期限，且租金按年支付，禁止“终身买断”式一次性支付租金等方面进行规制；二是在租金支付上，提倡按季、半年或一年支付，当然对租金数额的确定可以一次定死或随市场变化按一定比率上下浮动或引入实时市场调查评估机制，实现“一次长租、分段付现”格局，这样既可以避免一些纠纷，也有利于对租赁双方权益的保护；三是进一步完善特殊需要长租房的登记备案制度，如规定租期在5年以上的生产经营、生活必须的长租房以及确因特殊情况需长期租赁单栋、单套高档宾馆的必须进行登记备案，并对违反者给予相应行政处罚等；四是完善监管机制，重点完善协作机制，协调常住人口管理、不动产管理等相关部门对长租房的协同监管，提升整体管理水平。

4.完善违法责任追究立法。在现有立法的基础上，对长租房领域可能出现的违法情形进行界定并完善相应法律责任形式，如对“明租暗售”行为的定性处理。前述，通过三次租赁，当事人双方即可实现除不动产买卖处分、抵押之外的其它实际占有、控制等全部物权的现象，对是否属于违反《中华人民共和国土地管理法》关于擅自改变土地用途的规定进行界定，假如把这种行为确定为擅自改变土地用途的违法行为，标的物可能面临被实体性处置的法律后果，使违法者不仅不能实现其非法目的，而且还要为其违法行为承担沉重的代价。(柞水县人民检察院 曹昌选 尹伦煦)