对于中国楼市而言，2016年是跌宕起伏的一年。疯狂过后，各地的调控不断加码。春节期间，多地房地产进入冰河期，楼市成交在个位数，甚至是0成交的不在少数。事实上，这不奇怪，春节长假，加上调控，出现这个局面是正常的。 问题的关键在于，冰冻行情将维持多
对于中国楼市而言，2016年是跌宕起伏的一年。疯狂过后，各地的调控不断加码。春节期间，多地房地产进入“冰河期”，楼市成交在个位数，甚至是0成交的不在少数。事实上，这不奇怪，春节长假，加上调控，出现这个局面是正常的。
问题的关键在于，冰冻行情将维持多久？就目前来说，决策层的信号非常明晰，调控将继续是必然。
2月13日晚间，中国基金业协会（以下简称协会）通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中，明确规定证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。
全球房价指数显示，2016年全球房价涨幅前50个城市中，合肥、厦门、南京、无锡、深圳、杭州、上海、福州、郑州、北京位居前十位。排在第一位的合肥涨幅48%，第十位的北京涨幅为27.5%。
本次调控的16个城市恰好与其一致，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。值得一提的是，此次限制的是普通住房房地产项目融资，并未限制商业地产项目和保障房等更多物业类型的投资行为。
对此，大部分业内人士表示，文件主要是为了推动房地产回归住宅居住属性，限制炒房；以及推动房地产的直接融资、股权融资，减少间接融资、债权融资。
除规定具体城市外，“4号文”主要规范了“私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。”
而文件重点在于禁投五类房地产的私募资产管理计划，即委托贷款；嵌套投资信托计划及其他金融产品；受让信托受益权及其他资产收（受）益权；以明股实债的方式受让房地产开发企业股权；协会根据审慎监管原则认定的其他债权投资方式。
“明股实债”，指的是投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
过去信托公司用于逃避银监会对房地产行业融资限制的最主要手段就是“明股实债”，因为通过这种名义不用看融资项目的资质或资金用途等。不过这类融资设计的债性太弱虽可绕开银监会监管，但会导致法律风险，所以对此明令限制，有助于降低系统性风险，但房企融资渠道必然紧缩。
从中不难看出，此次可谓全方位调控，重点在于避免系统性金融风险。同时，中国基金业协会还表示，“4号文”基于“新老划断，平稳过渡”的原则。这表明，存续产品不得新增与该文件不符的投资项目，同时，存续产品已投项目存在文件禁止情形的，相关投资项目到期后不得续期。
为避免资金违规流入房地产调控领域，“4号文”明确适用范围，包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，渠道可谓再度紧缩。
从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见，通过私募资产管理计划，以委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。
业界普遍认为，“4号文”之下，因为方式的限制和融资渠道再度收紧，房企在这些热点城市无论是在拿地、项目并购，还是公开举牌等环节都将受影响。
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