2016年，大关县按照易地扶贫搬迁工作要求，鼓励高寒边远山区符合易地扶贫搬迁条件的贫困户，可以通过进城入镇购房的方式，实现易地搬迁。家住玉碗镇老街村牛角湾村民小组的饶某某正好符合这一条件。他于当年8月8日，来到大关县城寻找购房目标。通过一则售房
2016年，大关县按照易地扶贫搬迁工作要求，鼓励高寒边远山区符合易地扶贫搬迁条件的贫困户，可以通过进城入镇购房的方式，实现易地搬迁。家住玉碗镇老街村牛角湾村民小组的饶某某正好符合这一条件。他于当年8月8日，来到大关县城寻找购房目标。通过一则售房广告上的电话，他与卖房人谭某取得了联系。谭某带他实地查看了所要出售的房屋，他表示满意，决定购买。双方口头达成约定：谭某以20余万元的价款将该房屋出售给饶某某，但需先预付订金1万元。
8月15日，饶某某携带0.5万元现金找到谭某，表示可否将此钱款作为购房预付订金，谭某表示同意，并收下这些钱，但商定饶某某需在3个月内交付首付款17万元，才能签订购房协议。3个月后，饶某某因钱未凑足并未付款，谭某对此表示不满。
12月份的一天，饶某某找到谭某，表示可以先预交8万元现款，并请求签订购房协议，遭到谭某拒绝。饶某某要求谭某退还预付的购房订金，同样遭到谭某拒绝。之后，饶某某与谭某因退还订金一事多次协商未果，遂向起诉至大关县人民法院，要求判令谭某依法退还购房订金。承办案件法官认为案件起诉案由定性不准，应当由房屋买卖合同纠纷变更为缔约过失责任纠纷，经过法理释明饶某某同意变更案由。
为及时解决该起纠纷，打消饶某某进城购房的思想顾虑，法官第一时间通知饶某某和谭某到庭处理。根据案情综合分析，法官认为本起纠纷的责任在于：饶某某作为购房者，对口头约定可能产生的法律风险未引起重视，且未按照约定时间支付首付款，导致缔约过失行为产生。谭某作为售房者，在认可并收取购房订金后，便应该立即与饶某某签定购房合同书面协议，其附加其他理由延缓合同订立时间的行为，也是导致缔约过失行为产生的原因之一。
经过法官调解和法律释明，饶某某和谭某均认识到了各自存在的过错。通过互谅互让协商，谭某同意当庭返还饶某某购房订金4000元。本案提醒广大购房者和售房者，买卖房屋一定要拟定书面合约，并严格按照缔约事项要求履行，否则，即有可能造成缔约过失责任纠纷。
【法官释法】
所谓缔约过失责任是指：在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方的信赖利益的损失，并应承担赔偿责任。
本案中，案件双方当事人均存在违背诚实信用原则的行为，导致双方信赖利益受到损害。谭某在收取饶某某购房订金后，仍未签订购房合同，违背了先行拟定合同义务，在购房约定无法达成的情况，需退还订金；饶某某确定购买谭某的房屋后，未按规定时间履行约定的预付款义务，致使谭某的房屋长期处于不定状态，欲再出售、再出租均不能，造成其一定经济损失，因此饶某某需对谭某作相应补偿。
（作者：李能）
