从外省来纳雍县做生意多年的余某，积攒了一些钱，准备在纳雍县城买一套房子，好安顿一家人。因嫌商品房卖得贵，便打算买一套民房。经人介绍，看中了一套还在修建的房子。 2014年9月10日，余某作为乙方与甲方刘某、熊某签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位
从外省来纳雍县做生意多年的余某，积攒了一些钱，准备在纳雍县城买一套房子，好安顿一家人。因嫌商品房卖得贵，便打算买一套民房。经人介绍，看中了一套还在修建的房子。
2014年9月10日，余某作为乙方与甲方刘某、熊某签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于纳雍县县城内某公寓楼一单元二楼一套住房出卖给乙方，面积约90平方米，房屋总价款为15万元，并约定签订合同当日支付10万元，剩余5万元定于2015年3月30日支付。甲方定于2015年6月30日将房屋交付给乙方使用。双方还约定如出现乙方退房或甲方反悔等事宜，违约方愿承担总房价的50%的违约金给履约方。合同签订的当日，余某将购房款10万元现金交付给了刘某、熊某，二人出具收据给余某。约定期限到后，二人未按时将房屋交付给余某，亦未退还余某预付的购房款。2017年6月，在长达两年的时间内，余某多次向刘某、熊某讨要未果，无奈诉至法院。案件受理后，法院向相关当事人了解情况，发现另有两人与本案存在直接利害关系。在诉讼过程中，余某请求追加此二人为被告。期间，刘某、熊某向法院提交答辩状，称与余某签订的《房地产买卖合同》违反了土地管理法、房地产管理法等相关法律的规定，他们也不具有开发房地产的资质，双方签订的合同无效，违约条款也无效，他们承认收到余某的房款10万元，该10万元用于四名被告的合伙出资，应由四名被告按合伙协议约定各退还25%。
原来，刘某、熊某与夏某、汪某四人合伙修建一栋民用房屋，因资金有限，刘某、熊某二人商议将其中一套约定分给他们的房子卖给他人，拿到钱后，就用于修建房屋。顺利拿到余某10万元钱后，四人合伙所建的房屋因没有取得相关建设规划手续被管理部门叫停，刘熊二人又因合伙事宜与汪某发生纠纷，导致合伙终止。最终，房屋不能如期建成交付给余某，刘熊二人拿不出钱退还给余某，便耍无赖，骗称所收房款是用于四人合伙建房、应当四人承担，拒绝退还。事实上，拿到余某所支付的10万购房款后，刘某、熊某并没有用于建房开支。汪某不知道他们二人卖房收钱这回事，夏某也没有见过这笔钱，只听他二人说拿给汪某办建房手续了。当余某将刘熊二人告上法院后，二人认为法院不会真当回事，不可能调查清楚，所签合同也没什么作用，但又实在找不到其他充分、可信的理由进行答辩，思之再三，只得自揭家丑并继续耍无赖，声称其不具备开发资质、合同无效、违约条款无效、所收钱款已用于合伙建房需各自承担，企图逃避承担退还房款和给付违约金的法律责任。
纳雍法院审理认为：原告余某与被告刘某、熊某签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约定履行。被告未按照合同约定向原告交付房屋，其行为已经构成违约，从签订合同当日起至起诉之日，早已过了交付房屋的期限，但被告方到目前为止仍未交付房屋给原告，继续履行合同已不可能，故原告请求解除《房地产买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告刘某、熊某应承担相应的违约责任，即退还原告已交付的10万元购房款及支付相应的违约金。但原告所主张的违约金金额过高，违约金系对违约行为的惩罚，违约金的高低应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情在被告应返还原告购房款的20%范围内对原告的诉讼请求给予支持，即被告刘某、熊某应向原告支付违约金2万元。根据合同法的规定，只要合同内容符合双方当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，经过当事人签字后即具有法律效力，房产证不是房屋买卖合同的必备要件，出卖无证自建房屋属于有权处分，涉案合同应为有效合同，故被告刘某、熊某称涉案合同无效的抗辩主张，本院不予支持。四被告虽是合伙关系，但根据合同的相对性原则，与原告签订合同的对象仅为被告刘某、熊某，被告夏某、汪某并未在合同上签字，故被告刘某、熊某称涉案房屋系四被告合伙修建，四被告应按25%的份额各自承担退还责任的抗辩主张，本院不予支持。
最后，法院判决刘某、熊某返还余某10万元购房款，并支付2万元违约金。
法官提示
购买民房，特别是正在修建的民房，一定要慎之又慎。第一，要查看对方是否取得相关建房许可手续，所建房屋是否合法；第二，要弄清出卖方是否是所建房屋的所有人，其出卖行为是否属于有权处分；第三，要弄清所购房屋的产权关系是否还有其他共有人。
(纳雍县法院王江富)
