2019年9月2日，李某以100万元的价格购买了葛某名下的一套房屋。李某获得房屋产权后，在要求葛某交付房屋时，却被正在使用该房屋的第三人殷某告知，葛某早已将该房屋出售给自己。李某多次找葛某、殷某协商无果，无奈将葛某、殷某诉至法院要求依法判令葛某按照
2019年9月2日，李某以100万元的价格购买了葛某名下的一套房屋。李某获得房屋产权后，在要求葛某交付房屋时，却被正在使用该房屋的第三人殷某告知，葛某早已将该房屋出售给自己。李某多次找葛某、殷某协商无果，无奈将葛某、殷某诉至法院要求依法判令葛某按照合同约定交付房屋，殷某搬离涉案房屋。近日，察布查尔县人民法院审理了此案。
法院经审理查明，李某与葛某签订的房屋买卖合同约定：李某以100万元的价格购买葛某名下的房屋，签订合同当日，李某支付65万元购房款，剩余35万元待房屋产权变更后一次性付清，房屋交付时间为2019年9月15日。2019年9月2日，李某按照约定支付给葛某65万元购房款。2019年9月18日，葛某配合李某将该房屋产权变更登记在李某名下，李某于9月19日支付葛某购房款32万元，并表示房屋交付后再将剩余3万元购房款付清。此时，双方约定的房屋交付期限已过，葛某以李某未付清全部房款为由拒绝交付房屋。被告殷某当庭提交葛某与殷某签订的房屋买卖协议书，证明葛某将房屋卖给李某之前，已将该房屋通过以物抵债的方式卖给殷某，且已将该房屋的国有土地使用证、房屋产权证交给殷某保管，并将房屋交付殷某入住使用。
法院认为，按照《中华人民共和国物权法》中不动产的物权变动原则规定，不动产物权变动以登记为准，已经取得物权的当事人应当优先受到法律保护，遂判决被告葛某、殷某于判决生效之日起60日内向原告李某交付房屋并协助办理房屋入住事项。
【法官说法】按照《中华人民共和国物权法》规定的物权变动原则，动产的物权变动以交付为准，不动产的物权变动以登记为准。对于“一房二卖”问题，应当坚持以下三个原则：一房二卖中签订的数份买卖合同的履行，应以已办理过户手续的为先；均未办理过户手续的，以已实际合法占有房屋的为先；均未办理过户，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
本案中，诉争房屋产权已经变更登记在原告李某名下，故葛某理应按照合同约定将涉案房屋交付李某使用。另，未取得涉案房屋所有权的殷某可另案诉讼，要求出卖人葛某承担违约责任，因为其与葛某签订的合同目的已经不能实现，不可能再要求葛某继续履行合同，只能要求葛某承担违约责任。
【法官提示】一房二卖在实践中时常发生，不仅违背了社会诚信，也违反法律规定。在此告诫出卖人，一定要诚信履约；也提醒购房者，在购房时应尽量多了解房屋情况，防止掉入“一房二卖”的陷阱，造成不必要的损失。
(郑云霞)
