西安市人民政府6月26日出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》引起社会各界关注。针对如何落户、农民安家贷适应哪些人等热点问题，华商报记者再次进行走访。 热点一 按揭贷款落不了户？ 必须拿房产证原件才能落户 原本想着购房手续齐全
西安市人民政府6月26日出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》引起社会各界关注。针对如何落户、“农民安家贷”适应哪些人等热点问题，华商报记者再次进行走访。
热点一
按揭贷款落不了户？
必须拿房产证原件才能落户
“原本想着购房手续齐全，户口就能落到城区，这样孩子上学就不用再找人了，但还是遇到很多阻碍！”29岁的孔女士是河北人，昨日，她对华商报记者说，根据西安市人民政府2015年6月25日出台的《西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，从去年7月1日至今年年底前，外地人在西安购90平方米及以上房屋的，且符合相关条件的可以落户。
孔女士说，2016年4月19日，她以按揭贷款方式在西安市丰镐路上购买了一套97.5平方米的商品房，但是在落户时受阻。
去年西安市“买房落户”四大要求分别是：在西安市具有合法稳定职业的非本市户籍居民，2016年底前购房网签（2015年7月1日至2016年12月31日期间购房）、在西安市行政区内购买建筑面积90平方米以上（含90平方米）商品住房（以买卖合同网签备案时间为准）和二手住房（以买卖合同网签时间为准），取得房屋所有权证，缴纳一年以上社保。孔女士这四条中有三条全部具备，唯有取得房屋产权所有证这一项因为按揭贷款房产证被抵押，西安市房屋产权产籍管理中心工作人员表示，可提供房产证复印件并在上面加盖公章。但公安莲湖分局户籍民警称，必须要见到房产证原件才行。
针对孔女士买房落户这件事，所属辖区西安市公安局莲湖分局桃园路派出所分管户籍的负责人介绍，西安市公安局治安管理局户政处《办理买房入户手续》中对此有明确规定，必须取得房屋产权所有证。符合入户条件的购房人，只有拿着房产证原件和复印件等手续，才能办理落户。
陕西众邦律师事务所李小东律师表示，在按揭贷款偿还完之前，一般情况是银行将按揭业主已经办理的房产证押在银行，直到贷款偿还完毕而所采取一种保障银行贷款安全的措施。因此，从理论上来讲，如果按揭未还完，房产证原件是无法拿到手里的。
热点二
农民城内购房压力大？
“农民安家贷”西安已推行
今年35岁的张翔是西安市临潼区一家蔬菜合作社的负责人。他说，自己初中就辍学外出打工，最近几年返乡种菜。现在村子小学一个年级仅有几个学生，想让孩子进城享受优质教育，但压力很大。办理按揭贷款后怎么才能保证每月按期归还？在城市中如何生活？家中的老人怎么办？
华商报记者昨日了解到，西安市人民政府6月26日出台《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》中提到的由中国农业银行推出的“农民安家贷”，即农民到城镇购买商品住房可办理按揭贷款的业务，已在西安市全面推行。
据介绍，“农民安家贷”产品要求借款人应具备农村集体经济组织成员资格，或为新入城镇户籍未满1年（含一年）的农民，年龄18—55周岁。申请办理时，借款人提供本人收入证明，近一年银行收入流水等。借款人月收入不足时，可将属于借款人家庭所有的金融资产扣除应支付的首付款之后，按照一定的折算比例和贷款月数折算计入每月收入；对无法提供收入证明书且银行收入流水不充足者，可由地方政府出资为主的融资担保机构，出具同意为贷款追加提供全程连带责任保证担保的征信证明，作为依据。
另外，农行陕西分行营业部表示，该产品对首付款比例达30%及以上的贷款实行优惠利率。并针对农民收入季节性强的特点，提供灵活的还款方式，除按月外，增加了按季、半年及按年等还款方式，提前还款免收违约金，减轻农民还款压力。部分项目可更改用途和户型
26日下午公布的《西安市人民政府关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干意见》指出，对于已供地未实施或者部分实施的房地产项目，在不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途（工业除外）之间调整的，由规划主管部门研究出具调整后的规划条件，国土部门重新核定地价并签订土地出让变更协议后，规划主管部门即可审批实施。同时，在不改变用地性质、容积率、建筑密度、建筑外形并满足公建配套规划等规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需重新规划审批，由建筑设计单位出具户型变更符合规划设计要求的书面证明材料，并经施工图审查机构审查后，即可调整。
陕西省房地产研究会会长王圣学表示，此前开发商调整规划和变更户型，需层层审核周期较长。《意见》的出台对开发商来说也是政策上松绑，能让开发商及时调整思路和定位，及时推出更适合区域销售的产品。
地下车位可取得产权证
《意见》明确，房地产项目配建的地下人防工程，在保证日常维护管理、不影响战时使用效能的前提下，投资人可取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人。
独立地产评论人李连源表示，现在房地产项目配建的地下人防工程，多用于地下停车场。在所有权能取得产权证的条件下，也就意味着地下车位有了产权证，对于通过地下车位销售，对盘活开发商资金链也有很大的帮助。
可延期一年缴纳城市配套费
华商报记者看到，《意见》中对优化建设环境有了明确要求，其中首次明确，新出让土地建商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按照现行标准的50%缴纳异地配建费；下调房地产项目土地增值税预征率；房地产项目可分期缴纳土地出让金；同时，经建设部门审批同意，房地产开发企业可以延期缴纳城市配套费，先行办理施工许可等手续，延期缴纳时限为一年。
针对存在遗留问题的房地产项目，《意见》也明确，对已经规划许可，2015年5月1日前已经施工至正负零以上（含正负零），且主体结构不具备整改条件的房地产项目，按照2015年5月1日前施行的最新规范进行消防审核及验收。
连续正常缴存6个月以上
可申请公积金贷款
《意见》要求，建立去库存与项目用地供应的联动机制。房管部门要定期将各区县、各开发区各类房屋存量情况通报国土部门。对库存消化周期超过18个月的区县、开发区，暂停用地供应；超过12个月低于18个月的，适当减少用地供应。
《意见》对化解库存也推出相应措施，其中全面推行和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款。支持有意愿的农民工等农业转移人口在西安市购房。将长期在西安市生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。连续正常缴纳住房公积金6个月以上，符合贷款条件的，即可申请公积金购房贷款；加快推进农业银行“农民安家贷”个人住房信贷产品的实施，加大农民工进城购房的信贷支持。对居民改善居住条件，申请贷款购房的，可根据购房人信用状况、还款能力等情况，给予首套房信贷优惠政策。
买90m及以上住房
缴纳一年社保即可落户西安
2015年6月发布的《西安市人民政府关于印发西安市促进房地产市场平稳健康发展的若干意见的通知》（市政发〔2015〕15号），规定对在西安具有合法稳定职业的非西安市户籍居民，2015年7月1日至2016年12月31日期间，在西安行政区内购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房(以买卖合同网签备案时间为准)和二手住房(以买卖合同网签时间为准)的，取得房屋所有权证且缴纳一年以上社会保险后，即可在房屋所在地办理购房本人、配偶和未成年子女的户籍登记手续。
昨日公布的《意见》将买房落户时间再次延期，将其中有关非西安市户籍居民在西安购房落户的优惠政策时限，由2016年12月31日截止延长至2017年12月31日。
简化优化二手房交易过户流程，取消无法律法规依据的证明。二手房上市交易时，原房屋交易时间以房屋权属转移合同签订日期，或者其他具有房屋权属转移合同性质凭证上注明的日期，依照孰先原则确定。
开发区拆迁全部实行货币化安置
对于拆迁安置的问题，《意见》也明确，对新实施的棚户区改造项目，货币化安置率不得低于50%,有条件的，要进一步提高货币化安置比例。商品住房存量消化周期超过18个月的区县、开发区原则上不再新建实物安置房，全部实行货币化安置。对被征迁人已缴存的住宅专项维修资金尚未用完的佘额，予以退还。
《意见》首次明确，对未落实水、暖、电、气、通讯等基础配套设施建设计划及教育、交通等基本公共服务不完善的区域，暂缓土地出让。专家解读
西安楼市去库存还需一年多
陕西省房地产研究会会长王圣学表示，根据西安市住房保障和房屋管理局审核批准的预售面积，目前西安楼市预售面积在1900万平方米。2015年西安楼市销售面积在2000万平方米，但加上棚户区改造、小产权房等，预计去库存需要一年多时间。
西安房价有小幅上涨可能
王圣学认为，西安目前楼市销售价格在6500元/平方米至7000元/平方米上下，与其他一线、二线省会城市相比，价格还处在凹底。此次政策出台，目的是为了优化供给结构、稳定市场预期，提振市场信心，进一步促进西安楼市平稳健康发展。
独立地产评论人李连源表示，在其他各地楼市纷纷上涨的情况下，西安出台这些稳定楼市的举措，有着积极的作用。
针对华商报记者“房价是否有影响”的问题，王圣学表示，参照其他地方出台政策后楼市会上涨的这种情况，西安楼市可能会小幅上涨，但涨幅不大。
各方声音
开发商：给房企开发提升了信心
26日，西安一家房地产公司负责人向华商报记者表示，看到《意见》出台，房地产圈子里的开发商也是长出一口气。
他介绍，他们公司目前在曲江新区有一块地，因资金周转导致开发滞后，等准备开发时原先的设计规划已被其他同行做了，若强行建设只会是死盘，若按原先的流程变更，开发周期会更长，开发成本会更高。《意见》中对土地变性和户型变更政策松绑，对于现在很多如鲠在喉的项目，的确是利好消息，给房企开发提升了信心。
购房者：盼楼市能降价销售
“政府给开发商减免了这么多税费，开发商是否该降价销售呢？”6月26日晚，看到《意见》出台后，西安市民杨女士表示，无论是税费还是政策，政府对去库存也是给予了很多利好。她认为，既然政府让利于开发商，那么房地产企业是否应该降价销售来惠民呢？（华商网）
