农村建房合同纠纷的法律探析

    目前，随着时代的变迁和经济的发展,农民的生活方式和思想观念都发生了巨大的变化,富裕后的农民在物质生活上已不再仅仅满足于吃饱穿暖,而是有了更高的目标,首先就是迫切要求改善居住环境,因此呈现出家家盖新房、村村建新居的景象。然而，由于农村居民建房缺乏应有的行政管理规范,农村建房市场相对混乱,农村建筑队施工设备与技术不完备,使得农村居民房屋建造过程中引发的各种矛盾不断增加,农村建房施工合同纠纷案件也急剧增加。这类案件中,由于农村建房施工合同多以非要式形式存在,双方权利义务关系不明确,房屋造价高在农村居民总收入中占有很大比例,处理不当易给双方带来沉重的经济和社会负担,也易引发上访等社会矛盾。但现在法学理论和司法实践中如何妥善处理农村建房施工合同纠纷没有形成统一的司法标准，对此类案件的处理及法律适用有了不同的观点和争议，本文试图通过列举目前农村建房合同纠纷的现状和分析产生纠纷的原因，提出解决此类案件司法实践对策及司法倡议,以期妥善解决农村建房施工合同纠纷。

    一、农村建房合同纠纷现状

  （一）当前农村建房过程中存在的问题

 

    1. 农村住宅建筑工程的监督机制滞后

长期以来，农民建造住房，只要经过村镇和建设部门的规划，土地管理部门的定点丈量，即可建造，再无什么约束可言，农村建房设计和质量一直缺少标准和监管。农户建房大多数是自行设计，寸土寸金的充分利用地基，未考虑配套的通行、排水等问题，易引起宅基地权属、相邻关系等纠纷。

    2. 大多为无建筑企业资质工队施工，建房质量和安全无保障。

    农村建房户为了省钱，一般请当地施工队承建，无资质、无图纸、无完整安全设备的“三无型”施工队是农村住房建设的主力军。这些村镇建筑施工队伍基本由一些没有经过专业培训的农民临时拼凑而成，他们忙时务农，闲时施工，一无上岗证，二无施工设施，相当一部分人连施工图纸都看不懂，对施工技术操作规程更是闻所未闻。设施靠租赁，施工靠经验，几乎没有什么技术性可言。领头人绝大多数是靠投师学艺或外出务工学习取得经验和建筑专业技术，然后在农村当地召集一帮有一定建筑技术的手艺人和农民，组成建筑施工队伍。此类施工队技术差，设施简陋，安全意识不强，安全防护措施不到位，导致在农村建房中人身安全事故时有发生，而且房屋质量也得不到保障，由此产生的建房质量安全纠纷和身体权纠纷案件逐渐增多，并且此类案件赔偿数额一般较大，赔偿义务人能力有限，增加了调解和执行的难度。

    3、法律意识淡薄，建房合同签订不规范。建房合同主要是口头约定或书面合同形式，内容简单，只列举简要条款，权责模糊，双方职责不明，一旦发生纠纷，双方各执一词，相互推卸责任，当事人举证困难，增加审理难度。

   （二）农村建房合同纠纷的类型

    1. 因工程质量引发的建房合同纠纷。

为了节省建筑成本，农民往往雇佣无建筑资质的施工队建造住房，在施工中，没有严格规范的设计图纸或方案，且随时随意变更和放任雇主违章施工，更谈不上技术操作规范，施工粗制滥造现象相当普遍；农村建材商以次充好贩卖劣质建材现象严重，有的建房户使用不合格的钢材、水泥、砖头、含泥量大的砂子、软石子等，致使建筑结构留下隐患，这些往往会因工程质量引发大量建房合同纠纷。

    2.因中途停建引发的建房合同纠纷。

    由于建房者、承建者绝大部分都是农村居民，文化层次低，法律知识缺乏，双方签订的建房合同仅就承包款的数额及支付时间进行约定。施工过程中没有施工图纸，全凭建房者和承建者的经验和想象进行施工。施工过程中常常为具体建房样式细节发生争执，建房者以承建者不按其要求施工拒付工钱，承建者则以建房者不付工钱而停建，由此引发建房合同纠纷。 

    3．因人身伤亡事故引发的人身损害赔偿纠纷。

农村建房施工队大多是拼凑班子，设备靠租赁，人员临时招募，安全管理保障难以到位，导致安全事故频发，甚至造成人员死亡。由此引发的人身损害赔偿纠纷，在农村建房引发的纠纷中占到40%以上。 

   （三）农村建房合同纠纷的危害 

    因农村建房所引发的纠纷，给农民造成了很大损失，已严重危害到农民的切身利益和农村的社会稳定。 

    1.给房主造成巨大财产损失。

建房者用于修建房屋的钱财物来源于多年的劳动积累，数额动辄数万元以上。一旦出现质量问题，房主的损失不可避免。辛辛苦苦积攒多年的血汗钱，换来的却是一座危机四伏的房屋，不拆除严重威胁生命安全，拆除则会造成巨大财产损失，房主的心情可想而知。 

    2.给受害工人及其家庭生活带来严重困难。

    受害工人基本都是其家庭的主要劳动力，是家庭的顶梁柱，其劳动收入是家庭生活的主要来源。受害工人致伤、致残、致死后，不仅给本人生活带来困难，也使家庭生活陷入困境。 

    3.增加社会不稳定因素，影响农村社会稳定。

    承建者大多是凭借自己多年来从事该项工种的经验和一定的组织能力组建施工队，自身没有建房设备，即使有一些，数量也有限，经济实力差。对因建房质量引起的财产损失和因安全问题造成的人身伤亡事故无力赔偿。即使由人民法院判决处理，执行起来难度也比较大，甚至有的案件多年不能执行终结。房主及受害人家属在得不到有效赔偿的情况下，往往到处上访告状，影响农村的社会稳定。 

    二、农村建房纠纷频发的原因分析 

    农村建房过程中缘何出现诸多问题，究其原因，主要有如下几个方面： 

    农村建房质量无人把关，没有专门监督农村建房的质量监督、检验机构。建房者和承建者凭借自身经验设计施工，房屋结构设计不合理，存在安全隐患。在这种情况下建房，出现质量问题也就在所难免。 

村民建房缺乏资质意识。在农村，大多数村民不知道建筑企业资质这个概念。虽然也非常关心建房质量，但不知道请有资质的施工队来承建房屋，认为房屋找谁建都一样，只图熟人介绍，价格低一些。结果把房屋交给无资质的私人施工队承建，等到发现质量问题已悔之晚矣。 

    农村建房施工队大多为“四无”型。即无资金，无图纸，无设备，无专业技术人员。施工队人员有活则干，无活则散。他们活跃在农村，市场很大，政府部门无法对其进行管理，危害大。 

承建者和工人缺乏安全意识。承建者和工人都未参加建筑行业的专业培训，承建者安全防范意识差，施工队缺乏安全设施，工人缺乏自我保护意识。在施工过程中，有的承建者从自身经济利益出发，为了减少开支，降低成本，均不配备安全设施。如不设置安全网，也不给工人佩戴安全帽。侥幸以为事故能够避免，结果造成伤亡事故发生。 

法律法规不够完善。目前，有关农村建房的法律法规不够完善，导致在农村建房的施工队钻了法律空子，得以在农村建房市场上生存下去。 

    三、农村建房亟待规范的司法建议

    首先是有关部门应尽快出台农村建房方面的法律或规章，对农村建房市场予以规范。特别是在施工队资质，工程质量的监督、检验、房屋的交付使用、法律责任等方面制定一些强制性、可操作性的规定，以利于有关部门明确职责，便于管理，最大限度地保护人民群众的利益。 

    其次是在有关规定出台前，政府部门应当加大宣传力度，提醒农民加强安全意识，保障自己的权益。在村民申请建房时，提醒村民要找有资质和技术设备较完善的施工队施工；提醒村民与施工队签订详细的书面合同，明确双方权利义务。政府有关部门可提供一些合同样本，供村民参考，指导村民签好合同；提醒村民房屋竣工后应由质监部门验收合格后，再投入使用。