媒体称一线城市房价安全岛塌陷 正出现微妙变化

　　一线城市房价“安全岛”塌陷
　　
　　曾被认为是楼市“安全岛”的一线城市，正在出现微妙的变化。
　　
　　上周，位于北京大兴的北京万科[简介最新动态]橙项目低价入市，均价仅2.1万/平方米，而此前市场预计该项目售价为2.5-2.6万元/平方米。万科北京公司总经理毛大庆澄清，这并非开发商主动降价，而是配合政府的区域限价政策的结果。
　　
　　在深圳，有开发商人士对记者透露，位于关内的某大型旧改项目年内将有住宅公寓产品入市，开发商拟售价6万/平方米，但政府限价为4万元/平方米。其他数个偏高端的项目也遇到类似问题。
　　
　　“所谓分类调控，并不像之前理解的更加市场化了，实际上行政化色彩更浓。”该开发商分析说，限购限价、预售证发放、资金监管等这些政策，怎么组合，用多大力度，都是地方说了算，实际上更强化了地方的调控手段。
　　
　　河山资本董事长曹少山认为，现在的房地产市场，不同区域和城市之间的分化非常严重。但分类调控并不意味着行政政策手段的退出，而可能是更加严重，因为地方政府要控制高房价和获取土地收入兼得。
　　
　　在上述背景下，北京、深圳、广州近期入市的项目几乎均以平价推出。中原地产研究部统计数据显示，北京合计有38个项目将在4月入市，其中大部分都是中低端商品住宅。这些项目的涨幅基本控制在5%-10%，这与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价不可同日而语。
　　
　　在广州和深圳，3、4月新开项目也基本以平价出货，广州少数项目甚至出现开发商代付首付的情形。“春节期间成交惨淡，好多项目不敢3月开盘，延后的情况比较多，”深圳一家代理行人士说，去年深圳楼市是提前透支，今年新盘供应量又大，很难支持房价上涨。
　　
　　中原地产研究中心统计数据显示，截至23日，3月54城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。
　　
　　中原地产首席分析师张大伟指出，房企对销售业绩的需要可能导致一二线市场跑量更重要。截至日前，30家房企公布了前2月的销售业绩，单2月30家房企销售业绩合计665亿。环比1月份的1082.88亿下调了39%。而国房景气指数也再度下滑，回落至96.91，比去年12月份回落0.30点。
　　
　　相比三四线城市中小房企扎堆，一线城市的企业大部分都是上市房企，对业绩的要求更高，一旦没有销售量，股价就可能会出现暴跌。这些因素的存在导致了一线城市的变化可能会出乎市场的预料。21世纪经济报道记者不完全统计，目前已知出现价格调整的城市包括北京、广州、杭州、南京等。
　　
　　“本来以为回归一线会很安全，但目前来看也并非如此。”一位在过去两年激进转舵一二线的开发商人士感叹，一线城市销售去化问题不大，但利润率难以保证，对于一家在香港上市的开发商来说，毛利率和净利率更为重要。
　　
　　去年曾在北京拿下多个高价地块包括农展馆地王的融创中国[简介最新动态]董事长孙宏斌，在2013年业绩会上甚至担心，农展馆项目届时定价15万元/平方米能不能通过审批。
　　
　　一向集中于一二线城市、以高毛利著称的广州开发商合景泰富[简介最新动态]高层也表示，不排除公司个别项目会在保持15%的净利润率基础上进行适度促销。易居中国联席总裁丁祖昱指出，从总的趋势上来看，房企的利润水平将会进一步下降。
　　
　　世联行研究总监吴志辉警告，银行收紧房地产杠杆的策略对销售终端的影响已经开始显现，当前的房地产市场处于繁荣小周期的末端，2014年的成交增幅将降至个位数。在此背景下，财务不够稳健的中小开发商需全力保量，避免偿付危机。