近年来，随着农村生活水平的逐渐提高，农村新建、翻建房屋工程持续增加。与此同时，与农村建房相关的纠纷数量也随之上升。能否有效避免暗藏的法律风险，保障自家房屋顺利建成，厘清这些很重要。 质量标准约定不明，存在瑕疵酌情减款 由于老马家需要房屋加层
近年来，随着农村生活水平的逐渐提高，农村新建、翻建房屋工程持续增加。与此同时，与农村建房相关的纠纷数量也随之上升。能否有效避免暗藏的法律风险，保障自家房屋顺利建成，厘清这些很重要。
质量标准约定不明，存在瑕疵酌情减款
由于老马家需要房屋加层，2020年3月老马与老杨签订建房施工合同。之后，老杨将老马诉至大姚法院，要求老马支付建房工程款5.5万元。老马则提起反诉，要求老杨支付因房屋主体存在严重质量问题的返工损失5万元。
庭审现场，双方各执一词。老杨辩称，房屋已建盖完毕，老马一家已搬入新家中居住生活，老马理应结算工程款。老马则辩称，房屋墙体位移，不但导致自家室内使用面积减少，也存在较大的安全隐患。与老杨协商返工未果，自己无奈装修入住。
2023年3月23日，法官组织双方当事人到场，现场对案涉房屋进行了测量和勘查，对当事人进行思想疏导。最终，双方当事人达成了调解协议，由老马支付老杨工程款1.8万元。
法律小贴士
《中华人民共和国民法典》第二百九十三条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
施工方无资质，当事人按过错分担责任
老赵从事农村房屋建设施工承包工作，但未取得建筑施工资质。2019年8月，老李与老赵签订施工合同，以包工不包料的方式进行承包。在施工过程中，老李对房屋房屋设计图纸作了部分改动。后双方对建筑面积、改动及未完成部分等发生争执。
2022年1月老赵将老李诉至大姚法院，要求支付工程款7万元。老李遂对老赵未按施工图纸施工提出反诉，并申请对案涉房屋未按图纸施工造价进行司法鉴定。
法院经审理认为，老李建盖的住房为6层，依法应当选择具有建筑资质的施工单位进行施工。老李将住房建设工程承包给无资质的老赵施工，老李存在选任过错。老赵明知自己无建设工程施工资质，擅自与老李承包工程施工，老赵主观存在过错。故老李与老赵签订的施工合同违反法律法规的禁止性规定，为无效合同。老赵对房屋主体施工完成，老李对第六层投入使用，对工程质量未提出异议。双方签订的合同无效，合同中有关解决争议方法的条款及设计图纸仍然有效，双方应按约定的条款及设计图纸结算。经鉴定，老赵未完成工程量价款合计9655.05元，应在总工程款中扣减。最终判决由老李支付老赵建房工程款51956.21元。
法律小贴士
《中华人民共和国建筑法》第二十六条承包建筑工程的单位应当持有依法取得的资质证书，并在其资质等级许可的业务范围内承揽工程。
农民自建二层及以下住房，在选择承建方时不受《中华人民共和国建筑法》相关规定的限制，而三层及以上的住房建设管理要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律法规的有关规定。施工方无资质承建农村两层（不含）以上建筑的施工合同无效，当事人按过错分担责任。
未提出工程质量问题证据，不能以此由拒付工程款
2017年5月，老张需建盖新房，遂与老刘签订建房合同，合同约定老刘包工不包料，为老张建设二层半的房屋施工。2017年9月，房屋完工。老张又口头把房屋附属设施大门、院墙、院子内地块平整等交给老刘施工，约定工价为7600元。2017年12月全部完工，老张迁入居住。老刘多次向老张索要工程款均无果，无奈将其诉至大姚法院。庭审过程中，老刘辩称，房屋质量有问题，影响居住安全，自己才拒绝支付工程款。
大姚法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，老刘按照合同约定履行了自己的义务，完成老张家房屋建设，老张应按合同约定支付价款。老张提出房屋质量有问题，因该房屋建设多年，双方约定的质量保证期一年内未向老刘提出，且房屋质量问题可能影响到居住安全，也未提出有效充分的证据来证实，如房屋确实存在质量问题影响到居住安全，老张可以针对相关问题提请评估，确定损失后依法要求老刘另行承担责任，但不能作为长期不支付工程款的理由。最终判决由老张支付老刘工程价款42601.88元。
法律小贴士
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
法官提醒
农村建房市场之所以纠纷多发，一方面在于一些村民的法律知识欠缺，在签订、履行房屋建设合同过程中存在许多漏洞和违约问题。另一方面，在农村建房市场领域目前还缺乏明确完善的质量标准，施工监理、竣工验收等方面的制度也尚付阙如，成为矛盾纠纷发生的根源，甚至成为安全事故的隐患。
为了尽可能避免纠纷产生，对于房主来说，要选择有相应施工资质和经验的施工方。双方在开工前要签订详细的施工合同，并附上工程图纸。在工程进行期间，房主要进行必要的监督，一旦发现施工方未按合同和图纸施工，或施工中存在瑕疵，要及时提出并要求修理或返工。在支付工程款时，尽量按照工程进度分多笔支付，切勿大笔提前预付。工程完工后，要扣留一定数额的质量保证金，待质保期满后再付清。
对于施工方来说，工程施工中要注意留存证据，对双方协商进行变更的项目要签署洽商变更单。施工中，每一部分完成后，承包人应主动请房主进行检查，尤其是一些隐埋工程，在检查合格后，要求房主签署检查报告单，以免最终结算时产生争议。
（大姚县人民法院李雪娇）
