遇到物业纠纷怎么办？听听法官怎么说

业主投诉物业管理服务不到位、物业公司向业主催缴物业费，这类纠纷时常上演，看似“小物业”，却关乎“大民生”。为做好物业纠纷源头治理与调处化解工作，小编以真实案件为样本，通过分析案例纹理，帮助大家更好了解相关法律知识，提升风险防范能力。

业主和实际居住人不一致，物业费用谁来付？

胡老先生购置了房产一套，并按合同约定向甲物业公司缴纳了2019年的物业管理费、垃圾清运费。但2020年-2021年的物业管理费、垃圾清运费合计3302元至今未交纳。经多次催收未果后，甲物业公司将房屋所有权人胡老先生和房屋实际居住人王女士（胡老先生儿媳）诉至大姚法院。

庭审中，胡老先生辩称，房子虽是自己买的，但自己没有住过，一直是由王女士居住，物业费应由王女士交。

法院经审理认为，胡老先生自接房之日起已接受了甲物业公司提供的物业服务，就有义务按约定向物业公司交纳相关费用，现胡老先生拒绝交纳费用的行为已构成违约。王女士作为房屋实际居住人，接受物业公司提供的物业管理服务，其对胡老先生差欠的物业费用应承担连带清偿责任。

法院最终判决，由胡老先生向甲物业公司支付物业管理费、垃圾清运费3302元，王女士对此承担连带清偿责任。

法官说理

合同的权利义务只对合同当事人产生法律约束力，非合同当事人的第三人不能承担合同责任。本案中胡老先生与物业签订服务合同，出于个人原因未实际入住，并不能作为拒不支付物业服务费用的理由。本案纠纷产生的原因是业主“变了”，但合同没变。因此，法院认为业主胡老先生应当支付欠缴的物业服务费用，王女士对此承担连带清偿责任。

 屋顶漏水无人修，业主可以拒交物业费吗？

李先生于2013年购买了商品房一套，并于2015年与乙物业公司签订了《业主临时规约》。2022年乙物业公司与李先生所在小区业主委员会签订了物业服务委托合同。李先生因房屋屋顶漏水向物业公司反映，未能及时得到解决，自2018年至2022年期间，拒绝向乙物业公司交纳物业管理等费用，经多次催收未果后，乙物业公司将李先生诉至大姚法院。

经法院主持调解，双方自愿达成调解协议，由李先生向乙物业公司缴纳物业管理费合计3000元。

法官说理

如果屋顶渗漏属于商品房质量问题，在保修期内（根据现行规定，屋顶防水的保修期是５年）应当由开发商负责免费维修；如果屋顶已经过了保修期，那么由于顶层屋顶属于共用设施，应当由物业公司使用维修资金进行维修；如果经鉴定屋顶渗漏属于居住人的原因造成的，则维修责任应当自行承担。所以，无论是何种原因导致屋顶渗漏，都不应该成为拒交物业费的理由。

 物业可以通过断水断电催交物业费吗？

王先生租用商铺从事经营，2019年丙物业公司与王先生签订了物业管理服务协议，此后丙公司按照合同约定履行了管理义务。2020年5月，王先生交付了2019年的物业管理等费用，但2020年至2021年的物业管理费、垃圾清运费共计49497.88元至今未缴纳。

庭审中，王先生辩称，之所以两年未缴费用，一是因为丙公司物业管理疏忽导致王先生商铺漏水，历时两年物业才处理完成。二是物业公司断了商铺的电，导致商铺处于停运状态，无营业收入支付物业管理等费用。

大姚法院审理认为，王先生作为业主应当根据合同约定交纳物业服务费。王先生所租赁商铺电费是由丙物业公司收取后向供电部门缴纳，王先生差欠丙物业公司代缴的3个月电费至今未付。丙物业公司对王先生租赁商铺断电的行为，王先生辩解是丙物业公司催收物业管理服务费采取的方式，因王先生未提交证据证明，对其辩解法院不予采纳。最终判决由王先生向丙物业公司支付物业管理等费用49497.88元。

法官说理

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。‍物业服务是一个不断完善的过程，物业服务企业与业主应相互谅解、加强沟通，共同营造良好的居住和经营环境。（ 李雪娇）